Un bail commercial est conclu pour neuf ans au moins. Vous pourrez en principe le quitter à chaque période triennale, sauf clause contraire, possible notamment pour les bureaux ou les baux de plus de neuf ans (C. com., art. L. 145-4). Mais ses conditions, elles, vous suivent jusqu’à votre départ : ce qui n’est pas négocié avant la signature ne l’est presque jamais ensuite.
J’accompagne les entreprises locataires — grands groupes et enseignes, réseaux en développement, TPE, PME et entrepreneurs — de la lettre d’intention jusqu’à la signature, selon trois formules forfaitaires.
En bref. La négociation d’un bail commercial se joue en deux temps : la lettre d’intention, qui fixe les conditions économiques et juridiques avant tout engagement, puis le projet de bail, qu’il faut relire clause par clause et amender pour négocier. HGI Avocat propose trois forfaits, de 600 € HT à partir de 2.500 € HT, selon que vous négociez vous-même ou me confiez la négociation.
Tout dépend de qui mène la négociation avec le bailleur.
| 1. Lettre d’intention Vous cherchez encore votre local | 2. Revue et audit Vous négociez vous-même | 3. Accompagnement complet Vous me confiez la négociation | |
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| Rendez-vous (téléphone, WhatsApp ou visio) pour cadrer le projet | ✓ | ✓ | ✓ |
| Modèle de lettre d’intention réutilisable | ✓ | — | — |
| Revue du projet de bail, des annexes et du règlement de copropriété | — | ✓ | ✓ |
| Tableau d’audit : conditions du bail et points à négocier | — | ✓ | — |
| Mark-up du bail et de l’annexe « Charges » | — | — | ✓ |
| Échanges avec le bailleur, son conseil et l’agent immobilier | — | — | ✓ |
| Suivi du dossier jusqu’à la signature | — | — | ✓ |
| Qui négocie avec le bailleur ? | Vous | Vous | HGI Avocat |
| Forfait | 600 € HT 720 € TTC | 1.500 € HT 1.800 € TTC | dès 2.500 € HT 3.000 € TTC |
Formule 3 : le forfait est ajusté selon la durée des négociations et le nombre de mark-ups échangés, et arrêté avec vous dans la convention d’honoraires. Règlement : 50 % au démarrage, le solde à l’émission de la facture définitive ou à la signature de l’acte. Pour le détail du mode de calcul, voir combien coûte la rédaction d’un bail commercial par un avocat.
Formule 3 : six étapes, du premier document à la signature.
Convention d’honoraires signée en ligne, documents transmis.
Bail, annexes et règlement de copropriété.
On décide ensemble de ce qu’on négocie et de vos priorités.
Au bailleur, à son conseil ou à l’agent immobilier.
Réponses, appels, contre-propositions, jusqu’à un texte équilibré.
Version finale vérifiée, souvent signée en ligne.
C’est le bail modifié en « suivi des modifications » : chaque demande est visible et commentée. Extrait fictif :
Article 6 — Loyer
Loyer annuel : 48.000 42.000 € HT HC, avec une franchise de trois mois.
Article 9 — TravauxTous les travaux, y compris ceux de l’article 606 du Code civil, sont à la charge du Preneur. Les grosses réparations de l’article 606 du Code civil restent à la charge du Bailleur.
Article 14 — Garantie
Dépôt de garantie : six trois mois de loyer.
L’exemple de l’article 9 n’est pas qu’une préférence : les dépenses relatives aux grosses réparations de l’article 606 du Code civil ne peuvent pas être imputées au locataire (C. com., art. R. 145-35).
Une négociation dure en général 1 à 3 mois, selon votre projet, le montant du loyer et la présence de conditions suspensives. La durée dépend surtout du rythme des réponses : celui de l’agent immobilier, qui relaie les documents ; celui du bailleur, dont chaque réponse fixe le tempo ; celui des bailleurs institutionnels, où un opérationnel et un juriste valident ; enfin la signature, qui demande quelques jours pour identifier chaque signataire.
Vous reprenez un local existant plutôt qu’un bail neuf ? Voir la cession de droit au bail et la cession de fonds de commerce. Pour les clauses qui pèsent le plus, voir aussi l’indexation du loyer et la déspécialisation.
Oui. Elle n’est pas obligatoire, mais elle est vivement recommandée, à condition de ne pas se contenter du modèle de l’agent immobilier : préparée et négociée après consultation d’un avocat, elle fixe les conditions économiques et juridiques avant la rédaction du bail, au moment où le preneur a le plus de poids dans la négociation.
Non, en principe : les négociations précontractuelles sont libres, mais doivent être menées de bonne foi (C. civ., art. 1112). Attention toutefois : si la lettre traduit un accord ferme sur tous les éléments essentiels du bail, un juge peut y voir un engagement. Sa rédaction doit donc être maîtrisée.
Oui. Les foncières et les gestionnaires ont des modèles, mais négocient régulièrement les points économiques (loyer, franchise, paliers, garanties) et les clauses de charges et de travaux. Les délais de validation sont simplement plus longs.
En général 1 à 3 mois, selon le projet, le montant du loyer, la présence de conditions suspensives et surtout la réactivité du bailleur et de l’agent immobilier.
Au cabinet, trois forfaits : 600 € HT pour la lettre d’intention, 1.500 € HT pour la revue et l’audit du projet de bail, et à partir de 2.500 € HT pour l’accompagnement complet, où je négocie à votre place. Le montant est arrêté avant de commencer, dans la convention d’honoraires.
Envoyez-moi le projet de bail ou les conditions proposées : je vous dis ce qui se négocie, et quelle formule vous convient.
