Le secteur CHR obéit à des règles de bail commercial à part : locaux monovalents, licence de débit de boissons, terrasses sur le domaine public, normes ERP et travaux lourds.
Le cabinet accompagne exploitants et bailleurs, de la négociation du bail à la cession du fonds et au contentieux.
En bref. Cafés, bars, restaurants et hôtels relèvent de baux commerciaux particuliers : les locaux sont souvent monovalents (le loyer se fixe selon les usages de la profession, hors plafonnement), la licence de débit de boissons est attachée à l’exploitation, les terrasses dépendent du domaine public, et les normes ERP imposent des travaux lourds. Le cabinet HGI Avocat accompagne exploitants et bailleurs du secteur CHR : négociation et rédaction du bail, cession de fonds ou de droit au bail, renouvellement, loyer et contentieux.
Un bail de café, de bar, de restaurant ou d’hôtel n’est pas un bail commercial comme un autre. La valeur du local tient à son emplacement, à sa capacité, à ses équipements (extraction, cuisine, chambres) et aux autorisations qui s’y rattachent. Chacune de ces particularités a des conséquences concrètes sur le loyer, sur la cession et sur le contentieux. Les anticiper au moment de la signature évite des litiges coûteux ensuite — et, côté bailleur, sécurise la rentabilité de l’actif.
Un hôtel — comme certains établissements construits en vue d’une seule utilisation — est un local dit « monovalent ». Pour ces locaux, l’article R. 145-10 du Code de commerce écarte la règle du plafonnement : le loyer de renouvellement se fixe selon les usages observés dans la branche d’activité, par la « méthode hôtelière » (en fonction du chiffre d’affaires potentiel, du nombre de chambres et de la rentabilité d’exploitation). L’enjeu, à chaque renouvellement, est considérable : la valeur locative peut s’écarter fortement du loyer en cours. Le détail figure sur la page dédiée : le bail commercial hôtelier.
La licence de débit de boissons (licence IV pour les alcools du groupe le plus large, « petite licence restaurant » ou « licence restaurant » pour les repas) conditionne l’exploitation d’un bar ou d’un restaurant. Elle se traite comme un élément du fonds de commerce, avec ses propres règles.
| Point | Ce qu’il faut savoir |
|---|---|
| Lien avec le fonds | La licence est un élément du fonds de commerce : sa cession suit celle du fonds et doit être organisée dans l’acte |
| Transfert géographique | La translation dans le département (ou, sous conditions, dans une autre commune) suppose une autorisation administrative |
| Péremption | Une licence non exploitée pendant plus de cinq ans est périmée (Code de la santé publique) — un point à vérifier avant tout rachat |
| Formalités d’exploitation | Déclaration préalable en mairie (à Paris, préfecture de police) et permis d’exploitation après formation obligatoire |
La terrasse qui déborde sur le trottoir n’est presque jamais comprise dans le bail : elle occupe le domaine public et suppose une autorisation administrative (permis de stationnement ou d’étalage). Cette autorisation est personnelle, précaire et révocable, soumise à redevance, et elle n’est pas transmise automatiquement avec le fonds : l’acquéreur doit la redemander. À Paris, elle obéit au règlement des étalages et terrasses. Pour un établissement dont le chiffre d’affaires dépend de la terrasse, c’est un point de vigilance majeur, à la cession comme à l’exploitation.
Passer de bar à restaurant, ajouter la vente à emporter, transformer un commerce en établissement de restauration : la clause de destination du bail fixe ce qui est autorisé, et en sortir suppose une déspécialisation. La déspécialisation partielle (article L. 145-47 du Code de commerce) permet d’adjoindre des activités connexes ou complémentaires, sur notification au bailleur. La déspécialisation plénière (articles L. 145-48 et suivants) autorise un changement d’activité plus profond, par une demande formelle, parfois assortie d’une contrepartie. Avant tout projet, il faut vérifier conjointement la destination du bail, le règlement de copropriété et les règles d’urbanisme.
Les établissements recevant du public (ERP) cumulent les obligations : accessibilité, sécurité incendie, systèmes d’extraction et de ventilation, mises aux normes régulières. La question décisive est de savoir qui les supporte — bailleur ou preneur. Depuis la loi Pinel, le bail doit comporter un inventaire précis des charges et des travaux (article L. 145-40-2 du Code de commerce), les grosses réparations de l’article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur, et certaines dépenses ne peuvent plus être refacturées au preneur. Un audit du bail avant signature permet de chiffrer le risque et de rééquilibrer les clauses.
Au-delà de la signature, le cabinet intervient sur toute la vie du bail CHR : cession du fonds de commerce (avec sa publicité légale et le séquestre du prix), cession de droit au bail, renouvellement et fixation du loyer, et indemnité d’éviction — souvent élevée pour un fonds hôtelier ou de restaurant, car calculée sur la valeur du fonds. En cas de litige (loyer, travaux, impayés, congé), le cabinet défend exploitants comme bailleurs.
Pour l’hôtellerie et les résidences gérées, voir la page dédiée : bail commercial hôtelier. Panorama complet : avocat en bail commercial à Paris.
Parce qu’un hôtel est un local monovalent : l’article R. 145-10 du Code de commerce écarte le plafonnement et fait fixer le loyer selon les usages de la profession, par la méthode hôtelière (chiffre d’affaires potentiel, nombre de chambres, rentabilité).
Oui : la licence est un élément du fonds et sa cession s’organise dans l’acte. Attention à la péremption — une licence non exploitée pendant plus de cinq ans est perdue — et aux formalités de mutation et de transfert.
Cela suppose une déspécialisation : partielle pour adjoindre une activité connexe (art. L. 145-47), plénière pour un vrai changement d’activité (art. L. 145-48 et s.). Il faut vérifier la clause de destination du bail, le règlement de copropriété et l’urbanisme.
Rarement : si elle occupe le domaine public, elle relève d’une autorisation personnelle, précaire et révocable, soumise à redevance, qui n’est pas transmise automatiquement avec le fonds. L’acquéreur doit la redemander.
Cela dépend du bail, encadré par la loi Pinel : inventaire obligatoire des charges et travaux (art. L. 145-40-2), grosses réparations de l’article 606 du Code civil à la charge du bailleur. Un audit du bail permet de chiffrer et de rééquilibrer.
Sur la valeur du fonds de commerce — par la méthode hôtelière pour un hôtel — augmentée des indemnités accessoires. Elle est souvent élevée dans le CHR. Le détail figure sur la page indemnité d’éviction.
Espaces partagés, résidence gérée, transformation de bureaux : voir la page dédiée — avocat coworking et coliving (montage, requalification, bail mobilité, changement d’usage).
Le cabinet accompagne cafés, restaurants et hôtels, côté exploitant comme côté bailleur.
