Céder ou reprendre un droit au bail, ce n’est pas céder un fonds de commerce : le formalisme, les autorisations et les garanties diffèrent. Je sécurise l’opération pour le cédant comme pour le cessionnaire.
La cession de droit au bail permet à un locataire de transmettre son bail commercial à un repreneur, sans céder le fonds de commerce. L’opération suppose de vérifier la clause d’agrément, la clause de garantie solidaire du cédant et les formalités de signification au bailleur. Un acte mal cadré engage durablement le cédant.
Bien qualifier l’opération : les conséquences juridiques et fiscales ne sont pas les mêmes.
Vérifier les clauses du bail (agrément, non-cession) et obtenir l’accord du bailleur quand il est requis.
Analyser et négocier la clause de garantie solidaire du cédant, souvent lourde de conséquences.
Auditer le bail repris : durée restante, loyer, destination, charges et échéances.
Rédaction de l’acte, mentions essentielles, enregistrement et notification au bailleur.
Cadrage du prix (pas-de-porte) et anticipation des droits d’enregistrement applicables.
Sur le même sujet : Cession de fonds de commerce · Déspécialisation
La cession de droit au bail porte sur le seul bail, sans la clientèle : pas de publicité légale, mais les mêmes droits d’enregistrement qu’une cession de fonds (C. G. I., art. 719 et 725).
| Poste | Montant | Qui paie |
|---|---|---|
| Honoraires : audit du bail, rédaction de l’acte, agrément du bailleur, signification, enregistrement | 1,5 % du prix, minimum 2.500 € HT | Selon la convention |
| Promesse préalable sous conditions suspensives, si nécessaire | 1.000 € HT, déduits des 1,5 % | Selon la convention |
| Droits d’enregistrement — part du prix jusqu’à 23.000 € | 0 % (perception minimale de 25 €) | Cessionnaire |
| Droits d’enregistrement — de 23.000 à 200.000 € | 3 % | Cessionnaire |
| Droits d’enregistrement — au-delà de 200.000 € | 5 % | Cessionnaire |
Repères d’honoraires (total HT) : 150.000 € → 2.500 € (3.500 € avec promesse) ; 300.000 € → 4.500 € ; 450.000 € → 6.750 € ; 1.000.000 € → 15.000 €. Au-delà, sur devis.
La cession de droit au bail transmet uniquement le bail commercial, c’est-à-dire le droit d’occuper les locaux, sans la clientèle ni les autres éléments du fonds. La cession de fonds de commerce transmet l’ensemble : clientèle, enseigne, matériel et droit au bail. Le régime fiscal et les formalités diffèrent.
Cela dépend du bail. Beaucoup de baux contiennent une clause d’agrément qui impose l’accord du bailleur ou sa participation à l’acte. La cession isolée du droit au bail peut aussi être encadrée, voire interdite, par une clause : il faut vérifier le bail avant toute opération.
Souvent oui : de nombreux baux prévoient une clause de garantie solidaire, par laquelle le cédant reste garant du paiement des loyers par le cessionnaire pendant une durée déterminée, limitée à trois ans par la loi Pinel. Sa portée doit être vérifiée et négociée.
Un premier appel pour cadrer l’opération, vérifier le bail et anticiper l’agrément du bailleur.
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