Bail commercial et clause résolutoire, ce que précise l’arrêt du 23 janvier 2025 rendu par la Cour de cassation.

En matière de bail commercial, la clause résolutoire permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations contractuelles, et notamment en cas d’impayés de loyers.

Dans un arrêt du 6 février 2025 (3e civ., pourvoi n° 23-18.360), la Cour de cassation est venue rappeler que le juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire, pour tout type de manquement aux obligations du locataire, et non uniquement le cas du défaut de paiement des loyers.

📌 Dans cette affaire, un locataire avait cessé l’exploitation de son restaurant. Le bailleur avait alors délivré un commandement de reprendre l’activité, visant la clause résolutoire du bail, et l’obligation prévue par le bail de maintenir les locaux « ouverts, exploités et achalandés. ».

Le bailleur a saisi le juge pour constater la résiliation du bail. Le locataire, de son côté, a sollicité un délai avec suspension des effets de la clause résolutoire.

🔎 La Cour de cassation a rappelé que l’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce permet au juge d’accorder un délai et de suspendre les effets d’une clause résolutoire, quel que soit le manquement reproché au locataire, y compris lorsqu’il s’agit d’un manquement à une obligation de faire (comme l’exploitation continue du fonds de commerce).

📝 Cet arrêt confirme que le juge dispose d’un pouvoir libre pour suspendre les effets d’une clause résolutoire, quel que soit le manquement du locataire. Ainsi, le bailleur doit être prudent lors de la mise en œuvre d’une clause résolutoire, le juge pouvant toujours suspendre ses effets.

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