Peut-on court-circuiter l’agent immobilier pour éviter sa commission ?
L’acquéreur qui contourne délibérément l’agent immobilier — en traitant directement avec le vendeur pour échapper à la commission — engage sa responsabilité délictuelle (articles 1200 et 1240 du Code civil) et peut être condamné à réparer le préjudice de l’agent. La Cour de cassation le confirme le 7 mai 2026, en validant une condamnation de 150 000 €. Encore faut-il, toutefois, que l’agent dispose d’un mandat écrit valable.
L’agent immobilier, une profession réglementée
L’activité d’agent immobilier est encadrée par la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Sa rémunération suppose un mandat écrit conforme à cette loi : c’est le mandat qui ouvre le droit à commission. Sans mandat régulier, l’agent n’a, en principe, aucun droit à rémunération.
Cette exigence est le point d’appui de tout le raisonnement : le droit à commission ne se présume pas, il se prouve.
Contourner l’agent, une faute qui se paie
Même lorsqu’il n’est pas lui-même débiteur de la commission, l’acquéreur qui, par un comportement fautif, fait perdre à l’agent sa rémunération engage sa responsabilité délictuelle (articles 1200 et 1240 du Code civil). Autrement dit : traiter en direct avec le vendeur pour évincer l’agent qui a présenté le bien n’est pas une simple habileté de négociation — cela peut constituer une faute réparable.
L’arrêt du 7 mai 2026 : une condamnation de 150 000 €
Dans l’affaire tranchée par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 7 mai 2026, n° 24-10.637), la Cour rejette le pourvoi d’acquéreurs condamnés à 150 000 € de dommages-intérêts envers l’agent immobilier qu’ils avaient contourné. Trois éléments ont permis de qualifier la manœuvre frauduleuse :
- la connaissance du droit de l’agent : les acquéreurs savaient que l’agent, qui leur avait fait visiter le bien, avait droit à rémunération ;
- une promesse signée à l’insu de l’agent, cinq semaines après la visite, comportant une clause par laquelle l’acquéreur s’engageait à prendre en charge « la totalité des éventuelles poursuites » des agences contactées pour la présentation du bien ;
- un acte authentique silencieux : il ne mentionnait ni l’entremise de l’agent, ni cette clause.
Réunis, ces indices dessinaient une éviction délibérée — et fautive — de l’intermédiaire.
La condition décisive : un mandat écrit valable
L’arrêt comporte une limite essentielle. La responsabilité de l’acquéreur est délictuelle, mais elle suppose une complicité dans la violation d’un contrat — ici, le mandat de vente que l’agent avait signé avec les vendeurs.
Sans mandat écrit — ou avec un mandat irrégulier au regard de la loi Hoguet —, le raisonnement s’effondre : pas de droit à commission, donc pas de commission perdue, donc pas de préjudice réparable. L’agent qui néglige son propre formalisme se prive de tout recours.
En pratique
La situation est plus fréquente qu’on ne le croit : visites organisées avant toute signature, mandat régularisé après coup, mentions manquantes. Deux réflexes s’imposent selon le côté où l’on se trouve :
- côté agent : un bon de visite ne remplace pas un mandat ; c’est un mandat écrit et conforme à la loi Hoguet qui sécurise le droit à commission ;
- côté acquéreur ou vendeur : contourner un agent régulièrement mandaté expose à une condamnation — mieux vaut renégocier la commission que tenter de l’éviter.
Pour sécuriser une acquisition, un mandat ou un litige de commission, l’accompagnement d’une avocate en droit immobilier évite bien des déconvenues.
Un litige de commission, un mandat à sécuriser ou une vente à cadrer ? Prenons rendez-vous.
Questions fréquentes
Peut-on acheter en direct avec le vendeur pour éviter la commission de l’agent ?
C’est risqué. Si l’agent dispose d’un mandat valable et que l’acquéreur l’évince délibérément par un comportement fautif, celui-ci engage sa responsabilité délictuelle (articles 1200 et 1240 du Code civil) et peut être condamné à réparer le préjudice de l’agent, même s’il n’était pas débiteur de la commission.
L’acquéreur doit-il la commission alors qu’il n’a pas signé de mandat ?
Il ne doit pas la commission au titre du mandat, qui lie l’agent et le vendeur. Mais il peut être condamné, sur le terrain délictuel, à des dommages-intérêts s’il a fautivement fait perdre à l’agent sa rémunération.
Un bon de visite suffit-il à garantir la commission de l’agent ?
Non. Le bon de visite ne vaut pas mandat. Seul un mandat écrit et conforme à la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) ouvre à l’agent un droit à rémunération.
Que se passe-t-il si l’agent n’a pas de mandat valable ?
Sans mandat écrit ou avec un mandat irrégulier, l’agent n’a pas de droit à commission : il n’y a donc pas de commission perdue, ni de préjudice réparable. L’acquéreur qui a traité en direct ne risque alors rien sur ce fondement.
Combien peut coûter le contournement d’un agent immobilier ?
Le montant dépend du préjudice, en général équivalent à la commission perdue. Dans l’arrêt du 7 mai 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-10.637), les acquéreurs ont été condamnés à 150 000 € de dommages-intérêts.
Une question sur votre dossier ?
Chaque situation est particulière. Un premier échange permet d'y voir clair et d'anticiper.