Clause résolutoire et carence du bailleur : l’obligation de délivrance
Le bailleur peut-il faire jouer la clause résolutoire quand le manquement du preneur découle de sa propre inaction ? Un arrêt du 4 septembre 2025 répond clairement : non — et rappelle la force de l'obligation de délivrance.
Le principe posé
La Cour de cassation, dans une décision du 4 septembre 2025, pose un principe essentiel : le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause résolutoire lorsque l’inexécution reprochée au preneur résulte de sa propre carence.
Les faits
Le bail portait sur des locaux commerciaux et des appartements. Le preneur devait contractuellement réaliser des travaux de remise en état d’habitabilité. Le bailleur a invoqué la clause résolutoire pour manquement du preneur, tandis que ce dernier réclamait au bailleur les travaux de conformité électrique et structurels.
Les règles rappelées
- une clause de prise des lieux « en l’état » n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme ;
- les grosses réparations et les travaux liés à la vétusté restent à la charge du bailleur, sauf clause expresse contraire.
Ce qu’il faut en retenir
Bailleurs : impossible d’invoquer une clause résolutoire si le manquement du preneur découle de votre propre inexécution ; l’obligation de délivrance demeure, malgré les clauses protectrices. Preneurs : la carence du bailleur est un moyen de défense efficace, et la chronologie des obligations est déterminante.
Vos questions
Une clause « en l’état » dispense-t-elle le bailleur de délivrer un local conforme ?
Non. Elle n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme.
Qui supporte les grosses réparations ?
Le bailleur, sauf clause expresse contraire.
Une question sur votre bail ?
Pour le cadre général, voir notre page : impayés et clause résolutoire. Le cabinet intervient pour les bailleurs comme pour les preneurs sur tout le statut des baux commerciaux.
Une question sur votre dossier ?
Chaque situation est particulière. Un premier échange permet d'y voir clair et d'anticiper.