Mon bailleur a oublié de facturer l’indexation : combien peut-il me réclamer ?

En principe, jusqu’à cinq ans d’arriérés. La clause d’indexation joue automatiquement : le fait que le bailleur ne l’ait pas appliquée pendant des années ne vaut pas renonciation. Il peut donc réclamer les augmentations oubliées, dans la limite de la prescription de cinq ans (article 2224 du Code civil), et appliquer pour l’avenir le loyer correctement indexé. Avant de payer, vérifiez toutefois le calcul et la validité de la clause.

Pourquoi le bailleur peut revenir en arrière

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause d’indexation, dite aussi « d’échelle mobile » : le loyer varie chaque année, ou selon la périodicité prévue, en fonction d’un indice — le plus souvent l’ILC pour les commerces, l’ILAT pour les bureaux. Lorsque la clause prévoit une indexation automatique, sans formalité, elle s’applique de plein droit à chaque échéance, que le bailleur l’ait facturée ou non.

L’oubli ne vaut pas renonciation. Une renonciation à un droit ne se présume pas : elle doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Le simple silence du bailleur, même pendant plusieurs années, ne suffit pas.

Ne confondez pas avec la révision triennale (article L. 145-38 du Code de commerce) : elle suppose une demande et ne produit effet qu’à compter de celle-ci, sans jamais rétroagir. Et si votre bail ne comporte pas de clause d’indexation, le bailleur ne peut rien réclamer pour le passé.

Combien : la limite des cinq ans

L’action en paiement des loyers se prescrit par cinq ans (article 2224 du Code civil). Chaque échéance a son propre délai : le bailleur peut réclamer les compléments d’indexation des cinq dernières années, pas au-delà.

Le loyer actuel, en revanche, se recalcule en principe à partir du loyer de base et de l’indice d’origine : la prescription éteint les arriérés anciens, pas le jeu de la clause pour l’avenir.

Exemple chiffré

Hypothèse : loyer de 30 000 € HT par an, indice en hausse de 3 % par an, indexation annuelle jamais appliquée pendant quatre ans.

Le loyer de l’année suivante passe à 33 765 € HT. Après sept ans d’oubli, seules les cinq dernières années resteraient exigibles, mais le loyer courant serait recalculé sur sept ans d’indexation.

Ce qu’il faut vérifier avant de payer

1. Le calcul : bon indice (ILC ou ILAT), bons trimestres de référence, bonne date anniversaire, bonne base. Les erreurs sont fréquentes : demandez un tableau année par année.
2. La validité de la clause : une clause qui ne joue qu’à la hausse, ou qui crée une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée écoulée entre deux révisions, est réputée non écrite. C’est alors parfois le locataire qui a des sommes à récupérer.
3. La prescription : écartez toute échéance de plus de cinq ans.
4. Le seuil de 25 % : si l’indexation fait augmenter le loyer de plus d’un quart par rapport au dernier loyer fixé, chaque partie peut demander une révision à la valeur locative (article L. 145-39 du Code de commerce).

Comment réagir

• Ne refusez pas en bloc : payez la part non contestée et réservez vos droits par écrit sur le reste.
• Négociez un échéancier : un rappel de plusieurs milliers d’euros se règle souvent en plusieurs fois.
• Si le bailleur délivre un commandement visant la clause résolutoire, réagissez dans le mois : le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause (article L. 145-41 du Code de commerce).

Côté bailleur : réclamez par écrit, avec un tableau de calcul et la copie du bail. Au-delà de cinq ans, les arriérés sont perdus.

Un rappel d’indexation à vérifier ? Prenez rendez-vous : je contrôle le calcul et la clause, et je vous dis ce qui est dû — ou ce que vous pouvez récupérer.

Sur le même sujet : La clause d’indexation du loyer commercial · Impayés et clause résolutoire · Avocate en bail commercial à Paris · Toutes les questions clients

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il réclamer l’indexation de manière rétroactive ?

Oui, si le bail contient une clause d’indexation automatique : il peut réclamer les compléments de loyer des cinq dernières années (article 2224 du Code civil). L’oubli ne vaut pas renonciation.

Quel est le délai de prescription pour un rappel d’indexation ?

Cinq ans, échéance par échéance. Les compléments de loyer de plus de cinq ans ne peuvent plus être réclamés.

Le bailleur peut-il me réclamer des intérêts ?

Les intérêts au taux légal courent en principe à compter de la mise en demeure de payer, et non depuis chaque échéance oubliée.

Puis-je contester le rappel d’indexation ?

Oui, en vérifiant le calcul, la prescription et la validité de la clause. Une clause qui ne joue qu’à la hausse est réputée non écrite.

Une question sur votre dossier ?

Chaque situation est particulière. Un premier échange permet d'y voir clair et d'anticiper.

Prendre rendez-vous