Indemnité d’éviction : quand est-elle versée, et qui la paie ?

C’est le bailleur qui la paie, lorsqu’il refuse de renouveler le bail commercial. Et elle n’est pas versée au moment du congé, mais une fois son montant fixé, à l’amiable ou par le tribunal. D’ici là, le locataire reste dans les lieux, aux conditions de l’ancien bail. Une fois l’indemnité payée, il dispose d’un délai d’environ quinze jours pour partir. Attention : le locataire n’a que deux ans pour la réclamer.

Qui paie l’indemnité d’éviction ?

Le débiteur est le bailleur qui refuse le renouvellement (article L. 145-14 du Code de commerce), que ce refus figure dans un congé ou dans la réponse à une demande de renouvellement.

• Si l’immeuble est vendu en cours de procédure, l’acquéreur succède au bailleur et reprend cette obligation.
• Le futur locataire que le bailleur a déjà trouvé n’est pas débiteur envers vous. Il arrive qu’il finance l’indemnité en pratique, dans le cadre de son accord avec le bailleur, mais c’est au bailleur que vous la réclamez.
• Pas d’indemnité si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime, après une mise en demeure restée sans effet lorsque l’infraction peut être régularisée, ou dans les cas prévus par la loi (immeuble insalubre, démolition pour reconstruction avec offre de relogement, reprise pour habiter certains locaux). Voir l’indemnité d’éviction en détail.

Quand est-elle versée ? Les étapes

1. Le congé ou le refus de renouvellement. Le bail prend fin à la date indiquée, mais le locataire ne part pas.
2. La fixation du montant. À l’amiable, ou à défaut par le tribunal judiciaire, souvent après une expertise. Comptez en pratique de un à trois ans selon le dossier.
3. Le droit de repentir. Jusqu’à quinze jours après que la décision fixant l’indemnité est devenue définitive, le bailleur peut renoncer à l’éviction et proposer le renouvellement : il ne paie alors pas l’indemnité, mais supporte les frais de la procédure (article L. 145-58 du Code de commerce). Ce droit n’existe plus si le locataire a déjà quitté les lieux ou engagé l’achat d’un autre local.
4. Le paiement, entre les mains du locataire ou d’un séquestre (article L. 145-29 du Code de commerce).
5. La remise des clés, pour le premier jour du terme d’usage qui suit l’expiration d’un délai de quinze jours à compter du versement.

En attendant : le maintien dans les lieux

Tant qu’il n’a pas été payé, le locataire a le droit de rester dans les lieux aux conditions de l’ancien bail (article L. 145-28 du Code de commerce). Il ne paie plus un loyer mais une indemnité d’occupation, fixée en principe à la valeur locative, souvent avec un abattement pour tenir compte de la précarité de sa situation.

Ne partez donc pas avant d’avoir été payé : quitter les lieux de vous-même vous prive de votre principal moyen de pression, et peut compliquer le calcul de l’indemnité.

Le séquestre et la pénalité de retard

Lorsque des créanciers sont inscrits sur le fonds ou qu’un désaccord subsiste, l’indemnité est versée à un séquestre. Celui-ci peut retenir les sommes encore dues au bailleur, notamment l’indemnité d’occupation (article L. 145-30 du Code de commerce).

Si le locataire ne rend pas les lieux à la date prévue, le séquestre retient 1 % de l’indemnité par jour de retard, au profit du bailleur. Un retard de quelques semaines peut donc coûter très cher.

Le délai à ne pas manquer : deux ans

L’action en paiement de l’indemnité d’éviction se prescrit par deux ans à compter de la date d’effet du congé (article L. 145-60 du Code de commerce). Un locataire qui négocie longtemps sans saisir le juge peut perdre tout droit à indemnité. Si les discussions s’éternisent, il faut assigner avant l’échéance, ou engager par écrit une médiation, qui suspend le délai pendant sa durée (article 2238 du Code civil).

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Sur le même sujet : L’indemnité d’éviction : calcul et contestation · Le congé du bail commercial · Le renouvellement du bail · Toutes les questions clients

Questions fréquentes

Qui doit payer l’indemnité d’éviction ?

Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial (article L. 145-14 du Code de commerce). Si l’immeuble est vendu, l’acquéreur reprend cette obligation. Le futur locataire n’est pas débiteur envers vous, même s’il finance parfois l’opération en pratique.

Quand l’indemnité d’éviction est-elle versée ?

Une fois son montant fixé, à l’amiable ou par le tribunal. Le locataire doit ensuite rendre les lieux pour le premier jour du terme d’usage qui suit l’expiration d’un délai de quinze jours à compter du versement (article L. 145-29 du Code de commerce).

Dois-je quitter les lieux avant d’être payé ?

Non. Le locataire a droit au maintien dans les lieux tant que l’indemnité ne lui a pas été versée, aux conditions de l’ancien bail, en payant une indemnité d’occupation (article L. 145-28 du Code de commerce).

Dans quel délai dois-je réclamer l’indemnité d’éviction ?

Deux ans à compter de la date d’effet du congé (article L. 145-60 du Code de commerce). Passé ce délai, le droit à indemnité est prescrit.

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