Lorsque le bailleur refuse le renouvellement, l’indemnité d’éviction répare la perte subie par le preneur. Son montant se discute — souvent pour des sommes importantes.
Le bailleur qui refuse de renouveler le bail doit en principe verser au preneur une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé par le départ (article L. 145-14 du Code de commerce). L’idée est simple : le droit au renouvellement protège la valeur du fonds ; si le bailleur y met fin, il en compense la perte.
L’indemnité n’est pas due dans certaines hypothèses : motif grave et légitime à l’encontre du preneur (par exemple une infraction persistante aux clauses du bail, après mise en demeure), immeuble insalubre ou devant être démoli, ou encore certains cas de reprise prévus par le Code de commerce. Chacun de ces motifs obéit à des conditions strictes.
L’indemnité correspond au préjudice réellement subi. Elle repose le plus souvent sur la valeur du fonds de commerce, ou sur la valeur du droit au bail lorsqu’elle est supérieure, augmentée d’indemnités accessoires : frais de réinstallation, de déménagement, trouble commercial, droits et frais divers. Le chiffrage suppose l’intervention d’un expert immobilier.
Tant que l’indemnité n’a pas été payée, le preneur bénéficie en principe d’un droit au maintien dans les lieux, moyennant une indemnité d’occupation. Ce point donne au preneur un levier utile dans la négociation.
Pour le bailleur, refuser le renouvellement est une décision qui a un prix. L’indemnité d’éviction peut représenter une part importante de la valeur du bien, à laquelle s’ajoute, tant qu’elle n’est pas payée, l’indemnité d’occupation due par le preneur qui se maintient dans les lieux. Avant de délivrer un congé avec refus de renouvellement, mieux vaut donc faire évaluer l’ordre de grandeur de l’indemnité : la reprise du local n’a de sens que si elle reste économiquement cohérente.
Le droit à indemnité n’est pas éternel : l’action se prescrit par deux ans. Un piège fréquent : croire que le temps de l’expertise « gèle » ce délai. Il n’en est rien — la prescription biennale continue de courir même pendant l’expertise. Mieux vaut donc engager les démarches sans attendre l’issue du chiffrage, sous peine de voir un droit pourtant certain se perdre pour une simple question de calendrier.
Je travaille avec des experts immobiliers pour chiffrer l’indemnité, je vous représente dans la négociation et, si nécessaire, devant le juge des loyers commerciaux. Voir aussi le renouvellement et le congé du bail commercial.
Lorsque le bailleur refuse le renouvellement (art. L. 145-14 C. com.), sauf motif grave et légitime, immeuble insalubre ou à démolir, ou certains cas de reprise.
Sur la valeur du fonds de commerce, ou du droit au bail si elle est supérieure, augmentée d’indemnités accessoires (réinstallation, déménagement, trouble commercial…). Le chiffrage suppose un expert.
Oui : le preneur bénéficie en principe d’un droit au maintien dans les lieux, moyennant une indemnité d’occupation — un levier de négociation.
L’action se prescrit par deux ans, et l’expertise ne suspend pas ce délai : il faut agir sans attendre.
Un premier échange pour situer vos droits et estimer les ordres de grandeur.
