Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit verser au preneur une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’éviction vise à indemniser le preneur du fait de la perte de son fonds de commerce.

En application de l’article L.145-60 du Code de commerce, le locataire dispose d’un délai de 2 ans pour formuler sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction à compter de la date d’effet du congé refusant le renouvellement du bail.

Par deux arrêts du 12 février 2026 (n° 24-10.578 et n° 24-18.382), la Cour de cassation rappelle que :

👉 la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé ;

👉 l’expertise judiciaire demandée par le bailleur ne suspend pas la prescription au profit du locataire… sauf s’il s’associe expressément à la demande ou formule lui-même des demandes ;

👉 la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de cette prescription ;

👉 une fois la prescription acquise, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux, et son occupation devient sans droit ni titre, constituant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Dans ces affaires, le locataire est tombé dans un piège : croire que l’expertise visant à fixer le montant de l’indemnité d’éviction suspendait la prescription.

🔎 La conséquence est lourde : son action en paiement de l’indemnité d’éviction est jugée prescrite, son droit à indemnité d’éviction est définitivement perdu et il devient occupant sans droit ni titre à compter de la date d’acquisition de la prescription.

Ces arrêts rappellent la technicité du droit des baux commerciaux et la nécessité d’être accompagné à chaque étape de la vie — et surtout de la fin — du bail.

Conclusion

En pratique, la réception d’un congé avec refus de renouvellement doit immédiatement déclencher une analyse et une stratégie juridique :

✔le preneur doit initier rapidement une action au fond pour demander le paiement de l’indemnité d’éviction, même si une expertise est en cours.

✔ le bailleur peut laisser courir la prescription et obtenir l’expulsion du preneur sans indemnité.

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