Un hôtel, une résidence de tourisme ou une maison de coliving ne se louent pas comme une boutique. Le local est conçu pour un seul usage, le loyer se calcule sur l’exploitation et non sur la surface, et l’indemnité d’éviction s’y chiffre en années de chiffre d’affaires. Ce sont des dossiers à fort enjeu, où une clause mal rédigée coûte très cher.
Le secteur de l’hébergement occupe une place particulière dans ma pratique : hôtels indépendants et de chaîne, résidences de tourisme et résidences gérées, opérateurs de coliving. J’interviens aussi bien du côté des propriétaires et des investisseurs que de celui des exploitants, en rédaction comme en contentieux.
Ils partagent le statut des baux commerciaux, mais rien d’autre. Les confondre est la première source d’erreur.
Bail portant sur un immeuble entier, fonds de commerce hôtelier, mises aux normes ERP et accessibilité, classement, contrat de management ou de franchise d’enseigne superposé au bail. La frontière entre bail commercial, location-gérance et contrat de management se joue à la rédaction.
Des centaines de propriétaires individuels liés à un exploitant unique par des baux rédigés par lui. Baisse de loyer imposée, impayés, non-renouvellement, renonciation à l’indemnité d’éviction : le rapport de force est structurellement déséquilibré, et les clauses ne résistent pas toujours à l’examen.
Un modèle plus récent que le droit n’a pas encore stabilisé : bail commercial à un opérateur qui sous-loue en meublé, convention d’occupation, prestation de services. La qualification, l’autorisation de sous-louer et le changement d’usage commandent tout le reste.
Un hôtel est l’exemple type du local monovalent : un immeuble construit ou aménagé en vue d’une seule utilisation, qu’on ne peut affecter à autre chose sans travaux considérables. L’article R. 145-10 du Code de commerce en tire une conséquence majeure : le loyer du bail renouvelé peut être fixé selon les usages observés dans la branche d’activité, par dérogation aux règles de plafonnement.
Concrètement, la valeur locative d’un hôtel ne s’établit pas au mètre carré pondéré mais à partir de son exploitation — le plus souvent par un taux appliqué au chiffre d’affaires hébergement, ajusté selon le classement, l’emplacement, l’état de l’immeuble et la répartition des travaux. Deux experts peuvent aboutir à des écarts considérables sur le même fonds.
C’est là que se joue l’essentiel du contentieux hôtelier : le bailleur cherche la fixation à la valeur locative, le preneur défend le plafonnement ou une méthode de calcul plus favorable. La bataille est technique, elle passe par l’expertise judiciaire, et elle se prépare longtemps avant l’échéance.
Le déplafonnement du loyer commercial en détail · Le renouvellement du bail commercial
Le bailleur qui refuse le renouvellement doit en principe une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice causé au preneur (article L. 145-14 du Code de commerce). En hôtellerie, cette indemnité atteint des montants sans commune mesure avec ceux d’un commerce de détail, pour une raison simple : la clientèle d’un hôtel est attachée aux murs. Elle ne se déplace pas. L’éviction ne prive pas l’exploitant d’un emplacement, elle le prive de son fonds.
L’évaluation se construit alors sur la valeur du fonds hôtelier — généralement un multiple du chiffre d’affaires ou de l’excédent brut d’exploitation, selon les usages de la branche — à laquelle s’ajoutent les indemnités accessoires : frais de remploi, licence, personnel, trouble commercial, parfois les investissements récents non amortis.
Deux réflexes s’imposent, quel que soit le camp. Du côté du bailleur : chiffrer l’indemnité avant de délivrer le congé, car le droit de repentir s’exerce dans un délai bref et il vaut mieux découvrir le montant à temps. Du côté de l’exploitant : réunir dès la réception du congé les éléments comptables des trois derniers exercices, car c’est sur eux que tout se jouera.
Le calcul de l’indemnité d’éviction · Le congé du bail commercial : formes et délais
Le schéma est toujours le même. Un investisseur achète un lot dans une résidence, consent un bail commercial de neuf ou onze ans à l’exploitant, et compte sur un loyer garanti. Puis l’exploitation se dégrade, et l’exploitant demande une baisse de loyer, cesse de payer, ou annonce qu’il ne renouvellera pas.
Les propriétaires découvrent souvent à ce moment-là ce que contient leur bail : renonciation anticipée à l’indemnité d’éviction, transfert de l’intégralité des travaux, clause de révision à sens unique, indexation encadrée. Toutes ces clauses ne se valent pas devant le juge, et plusieurs se heurtent aux dispositions d’ordre public du statut — notamment l’article L. 145-15, qui répute non écrites les clauses qui font échec au droit au renouvellement.
Trois moments appellent une analyse : à l’achat, avant de signer un bail qu’on n’a pas négocié ; à la première demande de baisse de loyer, car céder une fois fixe le niveau pour la suite ; et à l’échéance, où le rapport de force se renverse plus souvent qu’on ne le croit.
Contrat de management hôtelier et mandat de gestion · Impayés et clause résolutoire
Le coliving n’a pas de régime propre. Le montage le plus courant fait intervenir un bail commercial consenti par le propriétaire à un opérateur, qui sous-loue ensuite des chambres meublées assorties de services. Chaque étage de ce montage porte un risque.
La sous-location d’abord : l’article L. 145-31 du Code de commerce l’interdit sauf stipulation contraire du bail, et impose d’appeler le bailleur à concourir à l’acte. Un bail muet sur ce point rend le modèle inexploitable — ou attaquable.
La destination des lieux ensuite, qui doit couvrir explicitement l’activité d’hébergement avec services, faute de quoi la déspécialisation s’impose.
Le changement d’usage enfin : à Paris et dans les communes soumises à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, transformer des locaux d’habitation en hébergement exploité suppose une autorisation, et le règlement de copropriété peut y faire obstacle indépendamment de l’autorisation administrative.
À cela s’ajoute la question de fond, encore ouverte : jusqu’où le contrat conclu avec l’occupant reste-t-il une prestation de services, et à partir de quand devient-il un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ? La réponse dépend de la réalité des services fournis et de la durée d’occupation, et elle se prépare à la rédaction — pas devant le juge.
La déspécialisation en pratique · Le droit de la copropriété
En principe non. Un hôtel constitue le plus souvent un local monovalent au sens de l’article R. 145-10 du Code de commerce : le loyer du bail renouvelé peut alors être fixé selon les usages de la branche d’activité, sans application de la règle du plafonnement. Encore faut-il que la monovalence soit établie, ce qui suppose que l’immeuble ne puisse être affecté à un autre usage sans travaux considérables.
Non pas au mètre carré, mais à partir de l’exploitation : un taux appliqué au chiffre d’affaires hébergement, corrigé selon le classement, l’emplacement, l’état de l’immeuble et la répartition des travaux entre bailleur et preneur. La méthode retenue par l’expert détermine l’essentiel du résultat, ce qui rend décisive la phase d’expertise.
Elle repose sur la valeur du fonds hôtelier, généralement exprimée en multiple du chiffre d’affaires ou de l’excédent brut d’exploitation selon les usages de la branche, augmentée des indemnités accessoires. Les montants sont sans commune mesure avec ceux d’un commerce classique, parce que la clientèle d’un hôtel est attachée aux murs et ne peut être transférée ailleurs.
Non. Une baisse de loyer ne s’impose pas au propriétaire : elle se négocie, et elle s’échange. Avant d’accepter, il faut vérifier ce que prévoit le bail, ce que vaut réellement la menace de non-renouvellement, et obtenir une contrepartie — durée, garantie, indexation, travaux. Céder une fois fixe le niveau pour les échéances suivantes.
Elle mérite d’être examinée de près. L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrites les clauses qui font échec au droit au renouvellement, et une renonciation par avance à l’indemnité d’éviction entre fréquemment dans cette catégorie. Une renonciation consentie après la naissance du droit obéit à un régime différent : la date et la formulation changent tout.
Non, sauf si le bail l’autorise expressément. L’article L. 145-31 du Code de commerce interdit la sous-location totale ou partielle en l’absence de stipulation contraire, et impose d’appeler le bailleur à concourir à l’acte. Un montage de coliving bâti sur un bail silencieux sur ce point est fragile des deux côtés.
Une échéance de renouvellement, un congé reçu, un bail à négocier avant signature : un premier échange permet d’identifier les délais applicables et la meilleure marche à suivre.
