Indemnité d’éviction : attention au délai de prescription
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit en principe verser une indemnité d'éviction. Mais le locataire ne dispose que de deux ans pour agir — et deux arrêts du 12 février 2026 rappellent que l'expertise, souvent crue protectrice, ne suspend pas ce délai.
Le principe : deux ans à compter du congé
Lorsqu’il refuse le renouvellement, le bailleur doit indemniser le preneur de la perte de son fonds : c’est l’indemnité d’éviction. En application de l’article L.145-60 du Code de commerce, le locataire dispose d’un délai de deux ans pour en demander le paiement, à compter de la date d’effet du congé.
Ce que rappelle la Cour de cassation (12 février 2026)
Par deux arrêts du 12 février 2026 (n° 24-10.578 et n° 24-18.382), la Cour de cassation retient que :
- la prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé ;
- l’expertise judiciaire demandée par le bailleur ne suspend pas la prescription au profit du locataire, sauf s’il s’y associe expressément ou formule lui-même des demandes ;
- la mauvaise foi du bailleur n’interrompt ni ne suspend cette prescription ;
- une fois la prescription acquise, le locataire perd son droit au maintien dans les lieux : il devient occupant sans droit ni titre.
Le piège : croire que l’expertise « gèle » le délai
Dans ces affaires, le locataire pensait que l’expertise destinée à fixer le montant de l’indemnité suspendait la prescription. Il n’en est rien. La conséquence est sévère : action prescrite, indemnité définitivement perdue, et occupation sans droit ni titre.
Ce qu’il faut faire en pratique
La réception d’un congé avec refus de renouvellement doit déclencher immédiatement une stratégie : le preneur doit engager sans tarder une action au fond en paiement de l’indemnité, même si une expertise est en cours. À l’inverse, le bailleur peut avoir intérêt à laisser courir le délai.
Vos questions
L’expertise suspend-elle la prescription ?
Non, sauf si le locataire s’associe expressément à la demande d’expertise ou formule lui-même des demandes.
Quel est le point de départ du délai ?
La date d’effet du congé refusant le renouvellement. Le délai est de deux ans (art. L.145-60).
Que se passe-t-il si la prescription est acquise ?
Le locataire perd son droit à indemnité et devient occupant sans droit ni titre.
Une question sur votre bail ?
Pour comprendre le principe et le calcul de l’indemnité, voir notre page dédiée : l’indemnité d’éviction. Le cabinet accompagne bailleurs et preneurs sur tout le statut des baux commerciaux.
Une question sur votre dossier ?
Chaque situation est particulière. Un premier échange permet d'y voir clair et d'anticiper.