Clause résolutoire : le juge peut-il en suspendre les effets ?
La clause résolutoire permet au bailleur d'obtenir la résiliation du bail en cas de manquement du preneur. Un arrêt du 6 février 2025 rappelle que le juge peut en suspendre les effets — et pas seulement en cas d'impayé de loyer.
Rappel : à quoi sert la clause résolutoire
La clause résolutoire permet au bailleur d’obtenir la résiliation du bail en cas de manquement du preneur à ses obligations, et notamment en cas d’impayés de loyers. Elle ne joue toutefois qu’après un commandement resté infructueux.
Ce que juge la Cour de cassation (6 février 2025)
Dans un arrêt du 6 février 2025 (3e civ., n° 23-18.360), la Cour de cassation retient que le juge peut suspendre les effets d’une clause résolutoire pour tout type de manquement, et non pour le seul défaut de paiement du loyer.
Les faits
Un locataire avait cessé d’exploiter son restaurant. Le bailleur avait délivré un commandement visant la clause résolutoire et l’obligation de maintenir les locaux « ouverts, exploités et achalandés ». Le locataire a sollicité un délai avec suspension des effets de la clause — et l’a obtenu.
La règle : l’article L.145-41 vaut pour toute obligation
L’article L.145-41, alinéa 2, du Code de commerce permet au juge d’accorder un délai et de suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement, y compris le non-respect d’une obligation de faire, comme l’obligation d’exploitation.
Ce qu’il faut en retenir
Pour le bailleur, la mise en œuvre d’une clause résolutoire n’est jamais automatique : le juge conserve un large pouvoir d’appréciation. Pour le preneur, la demande de délais assortie d’une suspension est un moyen de défense à envisager sans attendre l’expiration du commandement.
Vos questions
Le juge peut-il suspendre la clause pour un manquement autre que l’impayé ?
Oui, pour tout manquement, y compris une obligation d’exploitation (art. L.145-41).
Quel texte permet la suspension ?
L’article L.145-41, alinéa 2, du Code de commerce.
Une question sur votre bail ?
Pour tout comprendre du sujet, voir notre page dédiée : impayés, commandement de payer et clause résolutoire. Le cabinet accompagne bailleurs et preneurs sur l’ensemble du statut des baux commerciaux.
Une question sur votre dossier ?
Chaque situation est particulière. Un premier échange permet d'y voir clair et d'anticiper.