« Le preneur fera son affaire des autorisations » : les limites d’une clause usuelle
« Le preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations, tant administratives que du syndicat des copropriétaires, qui s'avéreraient nécessaires. » Cette clause, que l'on retrouve dans d'innombrables baux commerciaux, a pourtant généré un contentieux jusqu'à la Cour de cassation (3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715). Décryptage.
Le litige : des travaux soumis à autorisation de copropriété
Dans cette affaire, le locataire devait réaliser des travaux nécessitant une autorisation de la copropriété. Faute de réalisation, le bailleur en a demandé l’exécution forcée, en s’appuyant sur la clause mettant les autorisations à la charge du preneur.
La solution : ni mandat, ni délégation
Les juges refusent l’exécution forcée, et la Cour de cassation les approuve. Une telle clause ne vaut ni mandat, ni délégation du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription des travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale en vue de les autoriser.
Conséquence directe : le bailleur ne peut reprocher au locataire de ne pas avoir réalisé des travaux qui dépendaient, en réalité, d’une démarche que lui seul — en sa qualité de copropriétaire — pouvait initier.
Le principe à retenir
Une clause de bail commercial ne permet pas de déroger aux règles applicables en matière de copropriété. Le bail organise les rapports entre bailleur et preneur ; il ne peut transférer un pouvoir qui relève du statut de copropriétaire.
La bonne pratique : anticiper, plutôt que contentieux
Encore faut-il y penser… avant d’engager le contentieux. La vraie question est souvent celle-ci : ce litige était-il nécessaire, ou aurait-il pu être évité en amont — par une rédaction plus précise du bail, ou par une médiation lorsque les tensions montent ? Clarifier, dès la signature, qui saisit l’assemblée générale et qui supporte le risque d’un refus, épargne bien des procédures.
Vos questions
La clause « le preneur fera son affaire des autorisations » est-elle nulle ?
Non, elle reste valable dans son principe. Mais elle ne transfère pas au preneur le pouvoir d’inscrire les travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale, qui appartient au copropriétaire.
Le bailleur peut-il exiger l’exécution forcée des travaux ?
Pas lorsque leur réalisation dépendait d’une démarche que seul le bailleur, copropriétaire, pouvait engager.
Une clause de bail peut-elle contourner les règles de copropriété ?
Non. Le bail ne peut déroger au statut de la copropriété.
Un projet de travaux, une clause à sécuriser ?
La rédaction des clauses de travaux et d’autorisation est un point sensible du bail commercial, surtout en copropriété. Le cabinet vous aide à répartir clairement les rôles — et à éviter un contentieux que la médiation aurait pu prévenir.
Une question sur votre dossier ?
Chaque situation est particulière. Un premier échange permet d'y voir clair et d'anticiper.