Catastrophe climatique et local commercial : jusqu’où va l’obligation du bailleur ?
Cyclone, tempête, inondation : lorsqu'un événement climatique endommage un local commercial, le bailleur peut-il se retrancher derrière le « cas fortuit » pour échapper à toute obligation de travaux ? Par un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation répond avec nuance et rappelle l'articulation, souvent mal comprise, des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil.
Le principe : le bailleur doit délivrer et entretenir
Deux textes fondent l’obligation du bailleur pendant toute la durée du bail :
- Article 1719 du Code civil : le bailleur a une obligation de délivrance et doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
- Article 1720 du Code civil : il doit effectuer, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives.
L’exception : la perte de la chose (article 1722)
L’article 1722 du Code civil prévoit que, si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit pendant le bail, celui-ci est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation du bail.
Encore faut-il qu’il y ait réellement « perte ». Il y a perte totale ou partielle dès lors que la chose — ou la partie détruite — ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel elle est destinée.
Ce qu’a jugé la Cour de cassation le 4 juin 2026
Dans cette affaire, une cour d’appel avait vu, dans le passage du cyclone Irma, un cas fortuit dispensant le bailleur de toute obligation de travaux. La Cour de cassation censure cette analyse.
La bailleresse invoquait l’article 1722, estimant que le cyclone avait entraîné une destruction partielle du bien. La locataire soutenait au contraire qu’en l’absence de destruction — le bien étant réparable — le bail s’était poursuivi et que la bailleresse restait tenue des réparations lui incombant au titre des articles 1719 et 1720.
La Cour retient que le bien ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont le coût ne dépassait pas sa valeur. Il n’y avait donc pas « perte » au sens de l’article 1722 : le bail n’était pas résilié de plein droit, et le bailleur restait débiteur de ses obligations.
Le levier du locataire : l’exception d’inexécution
La Cour ajoute une précision utile : lorsque le bien devient impropre à sa destination à la suite d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. Autrement dit, la force majeure ne protège le débiteur que pendant la durée où elle l’empêche effectivement d’agir.
Ce qu’il faut retenir en pratique
La qualification est décisive : tant que les réparations restent proportionnées à la valeur du bien, l’article 1722 ne s’applique pas et le bailleur demeure tenu de remettre le local en état. Bailleurs comme preneurs ont intérêt à faire évaluer précisément l’ampleur des désordres avant d’engager — ou de subir — un contentieux.
Vos questions
Un cyclone dispense-t-il le bailleur de ses travaux ?
Pas nécessairement. Si le bien reste réparable pour un coût inférieur à sa valeur, il n’y a pas perte au sens de l’article 1722 : le bail continue et le bailleur reste tenu de la délivrance et de l’entretien (art. 1719 et 1720).
Qu’est-ce qu’une perte partielle au sens de l’article 1722 ?
C’est le cas où la partie détruite ne peut être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage prévu. Le juge apprécie in concreto le coût des réparations au regard de la valeur du bien.
Le locataire peut-il suspendre son loyer ?
Il peut invoquer l’exception d’inexécution pour la période où le bailleur, n’étant plus empêché par l’événement, reste inactif malgré son obligation de travaux.
Un local endommagé, un bailleur qui tarde ?
Que vous soyez bailleur ou preneur, la première étape est de qualifier correctement la situation au regard des articles 1719, 1720 et 1722. Le cabinet vous accompagne sur l’ensemble du statut des baux commerciaux et, lorsque le dialogue reste possible, privilégie la voie amiable avant le contentieux.
Une question sur votre dossier ?
Chaque situation est particulière. Un premier échange permet d'y voir clair et d'anticiper.