Vente d’un local commercial : le droit de préférence du locataire et la SCI familiale
Lorsqu'un local commercial loué est mis en vente, le locataire dispose d'un droit de préférence pour l'acquérir. Une question revenait régulièrement : la vente à une SCI composée uniquement de membres de la famille du bailleur permet-elle d'y échapper ? Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation répond clairement : non.
Le principe : un droit de préférence au profit du locataire
L’article L.145-46-1 du Code de commerce accorde au locataire d’un local à usage commercial un droit de préférence en cas de vente du bien. Concrètement, le propriétaire qui envisage de vendre doit d’abord notifier son intention au locataire ; cette notification vaut offre de vente, que le locataire peut accepter ou refuser dans un délai déterminé.
Le mécanisme protège le commerçant en place : plutôt que de découvrir un nouveau propriétaire, il a la possibilité d’acquérir lui-même les murs qu’il exploite.
Les exceptions prévues par la loi
Ce droit n’est pas absolu. La loi l’écarte notamment pour les ventes réalisées au profit du conjoint du bailleur, d’un ascendant ou d’un descendant. L’objectif est clair : ne pas entraver les transmissions au sein de la famille.
C’est précisément sur cette exception que certains bailleurs ont cherché à s’appuyer, en vendant non pas directement à un descendant, mais à une SCI composée exclusivement de membres de la famille.
La solution de la Cour de cassation : la SCI reste un tiers
Par un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a fermé cette voie. Elle rappelle qu’une société civile immobilière, même détenue à 100 % par des membres d’une même famille, conserve une personnalité juridique distincte de celle de ses associés.
Vendre à une SCI familiale ne revient donc pas à vendre à un descendant : l’exception ne s’applique pas, et le droit de préférence du locataire demeure. Le bailleur qui omet de purger ce droit s’expose à voir la vente contestée.
Ce qu’il faut en retenir en pratique
Pour le bailleur. Le droit de préférence est d’ordre public : il ne peut être neutralisé par un montage contractuel, fût-il familial. Avant toute vente d’un local loué, la purge du droit de préférence doit être anticipée, faute de quoi l’opération est fragilisée.
Pour le locataire. Recevoir une notification de vente n’est jamais anodin : c’est une occasion, souvent unique, d’acquérir son local, dans un délai contraint. Une vente conclue sans que ce droit ait été respecté peut être remise en cause.
Vos questions
La vente à une SCI familiale échappe-t-elle au droit de préférence ?
Non. Une SCI conserve une personnalité juridique distincte de celle de ses associés ; vendre à une SCI, même exclusivement familiale, ne constitue pas une cession à un descendant. Le droit de préférence du locataire demeure applicable.
Quelles ventes échappent au droit de préférence ?
Les ventes réalisées au profit du conjoint du bailleur, d’un ascendant ou d’un descendant, afin de faciliter les transmissions familiales.
Le droit de préférence peut-il être écarté par une clause du bail ?
Non. Il est d’ordre public et ne peut être contourné par une clause du bail ni par un montage contractuel.
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