🔍 Le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause résolutoire lorsque l’inexécution reprochée au preneur résulte de sa propre carence.

Par un arrêt du 4 septembre 2025, la Cour de cassation rappelle que la clause de prise des lieux « en l’état » ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance.

Un bail commercial portant sur des locaux commerciaux et des appartements est conclu.

Le preneur est contractuellement tenu de réaliser des travaux de remise en état d’habitabilité.

Le bailleur sollicite l’acquisition de la clause résolutoire, reprochant au preneur l’inexécution de ses obligations, et notamment l’absence des travaux d’habitabilité. Le locataire de son côté, demande la condamnation du bailleur à réaliser les travaux nécessaires pour assurer la conformité électrique ainsi que le clos et le couvert des locaux, et l’indemnisation du préjudice de jouissance subi.

La Cour rappelle deux principes fondamentaux du droit des baux commerciaux :

✅ La clause de prise des lieux en l’état n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance conforme.

✅ En l’absence de clause expresse contraire, les grosses réparations et les travaux liés à la vétusté demeurent à la charge du bailleur.

La Cour de cassation adopte une position constante : le bailleur ne peut se prévaloir d’une clause résolutoire lorsqu’il est à l’origine de l’inexécution contractuelle reprochée au preneur. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence protectrice de l’équilibre contractuel en matière de bail commercial.

🔍 A retenir

Pour les bailleurs :

Impossible d’invoquer une clause résolutoire si le manquement du preneur est causé par l’inexécution du bailleur.
L’obligation de délivrance reste essentielle, même en présence de clauses protectrices.
Les travaux structurels ne peuvent être implicitement transférés au preneur.

Pour les preneurs :

Une clause résolutoire n’est pas automatique.
La carence du bailleur peut constituer un moyen de défense efficace.
La chronologie des obligations contractuelles est déterminante.

Conclusion

En pratique, avant d’actionner la clause résolutoire, il convient d’analyser la situation locative ainsi que les obligations respectives des parties prévues par le bail commercial.

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