Clause d’indexation réputée non écrite : comment calculer les sommes à restituer ?
Une clause d'indexation irrégulière peut être réputée non écrite, avec de lourdes conséquences pour le bailleur. L'arrêt du 23 janvier 2025 précise l'imprescriptibilité de l'action et les modalités de calcul des sommes à rembourser.
Le contexte
La validité d’une clause d’indexation du loyer commercial est encadrée par le Code de commerce et la jurisprudence. Lorsqu’elle est irrégulière, la clause peut être réputée non écrite. Dans un arrêt du 23 janvier 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-18.643), la Cour de cassation précise le calcul des sommes à restituer au locataire qui a payé un loyer indexé en application d’une telle clause.
Les principes établis
- l’action tendant à voir réputer non écrite une clause d’un bail commercial n’est soumise à aucune prescription ;
- le locataire peut solliciter le paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande ;
- la créance se calcule sur la base du loyer contractuel initial, sans l’indexation irrégulière.
Ce qu’il faut en retenir
L’exécution d’une clause d’indexation réputée non écrite ne prive pas le locataire de son droit à restitution. Pour le bailleur, c’est un risque financier à ne pas sous-estimer ; pour le preneur, un point d’audit qui peut révéler des sommes récupérables.
Vos questions
L’action est-elle prescrite ?
Non : l’action pour faire réputer non écrite une clause du bail n’est soumise à aucune prescription.
Sur quelle période récupérer les loyers surpayés ?
Dans les cinq ans précédant la demande.
Sur quelle base calculer ?
Sur le loyer contractuel initial, sans l’indexation irrégulière.
Une question sur votre bail ?
Pour comprendre le fonctionnement des clauses d’indexation, voir notre page dédiée : la clause d’indexation du loyer commercial. Le cabinet audite votre bail et sécurise vos baux commerciaux.
Une question sur votre dossier ?
Chaque situation est particulière. Un premier échange permet d'y voir clair et d'anticiper.