Clause d’indexation du bail commercial réputée non écrite : ce que précise l’arrêt du 23 janvier 2025 rendu par la Cour de cassation.

En matière de bail commercial, la validité d’une clause d’indexation du loyer est encadrée par le Code de commerce et la jurisprudence. Ainsi, lorsqu’elle est jugée irrégulière, la clause peut être réputée non écrite, avec des conséquences financières importantes pour le bailleur.

Dans un arrêt du 23 janvier 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-18.643), la Cour de cassation est venue préciser les modalités de calcul des sommes à restituer lorsque le locataire d’un bail commercial a payé un loyer indexé en application d’une clause ultérieurement réputée non écrite.

📌 Dans cette affaire, bailleur et preneur d’un bail commercial s’opposaient au titre de plusieurs actions judiciaires (acquisition de la clause résolutoire pour impayé, contestation d’un commandement de payer, contestation d’un congé sans offre de renouvellement et demande de paiement d’une indemnité d’éviction), les procédures ont été jointes.

Le preneur a sollicité de voir réputer non écrite la clause d’indexation du bail et de condamner le bailleur à lui payer une certaine somme au titre du trop-perçu de loyers par l’effet de l’indexation, rétroactivement sur une période de cinq ans.

🔎 La Cour de cassation a rappelé que l’action en justice tendant à voir réputer non écrite une clause d’un bail commercial n’est pas soumise à prescription (3e Civ., 19 novembre 2020, n° 19-20.405 ; 3e Civ., 16 novembre 2023, n° 22-14.091).

Il s’ensuit que le locataire d’un bail commercial qui a acquitté un loyer indexé en application d’une clause d’indexation ultérieurement réputée non écrite peut solliciter en justice le paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande. Dès lors que la clause est censée n’avoir jamais existé, la créance doit être calculée sur la base du montant du loyer contractuel initial, sans application de l’indexation irrégulière, sur les cinq dernières années.

📝 Cet arrêt constitue une jurisprudence clé en matière de baux commerciaux, confirmant que l’exécution d’une clause d’indexation réputée non écrite ne prive pas le locataire du droit à restitution des sommes versées. Une décision qui impose une attention particulière lors de la rédaction et de l’exécution des clauses d’indexation dans les baux commerciaux.

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