Droit de préférence du locataire commercial : vente d’un local commercial et SCI familiale
Lorsqu’un propriétaire envisage de vendre un local commercial loué, il doit tenir compte du droit de préférence du locataire commercial, prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
Ce droit, prévu par l’article L.145-46-1 du Code de commerce, peut avoir des conséquences majeures sur la structuration d’une opération de vente, notamment lorsque le bailleur envisage une transmission familiale ou une acquisition via une SCI.
Une décision récente de la Cour de cassation rappelle d’ailleurs que les montages sociétaires ne permettent pas d’écarter ce droit lorsqu’il s’applique.
Le principe : le droit de préférence du locataire commercial ou artisanal
En application de l’article article L.145-46-1 du Code de commerce, le locataire d’un local commercial ou artisanal bénéficie d’un droit de préférence lorsque le bailleur décide de vendre le local.
Concrètement :
⏳ le locataire dispose d’un délai pour accepter ou refuser l’offre.
📩 le propriétaire doit notifier au locataire son intention de vendre ;
📑 cette notification vaut offre de vente.
L’objectif de ce mécanisme est de permettre au locataire exploitant son activité dans les lieux de se porter acquéreur en priorité.
Ce droit constitue aujourd’hui un élément structurant du droit des baux commerciaux et doit être intégré très en amont dans toute opération de cession d’un local loué.
Les exceptions prévues par la loi
Le droit de préférence du locataire n’est toutefois pas absolu.
L’article L.145-46-1 du Code de commerce prévoit plusieurs hypothèses dans lesquelles il ne s’applique pas.
C’est notamment le cas lorsque la vente est réalisée au profit :
- du conjoint du bailleur,
- d’un ascendant,
- ou d’un descendant du bailleur ou de son conjoint.
L’objectif est ici de faciliter les transmissions familiales du patrimoine immobilier.
Dans ces situations, le propriétaire peut donc vendre le bien sans avoir à proposer prioritairement l’acquisition au locataire.
La question des ventes via une SCI familiale
En pratique, certaines opérations immobilières sont structurées via des sociétés civiles immobilières (SCI).
Il peut notamment être envisagé de créer une SCI familiale, constituée par exemple entre parents et enfants, afin d’organiser l’acquisition ou la détention d’un immeuble.
La question s’est alors posée de savoir si la vente d’un local commercial à une SCI familiale pouvait être assimilée à une cession au profit d’un descendant, permettant ainsi d’écarter le droit de préférence du locataire.
La position de la Cour de cassation
Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a apporté une réponse claire.
Elle rappelle que :
- une SCI possède une personnalité juridique distincte de celle de ses associés ;
- même lorsque la société est composée exclusivement de membres d’une même famille, elle reste une personne morale autonome.
Par conséquent, la vente d’un local commercial au profit d’une SCI familiale ne constitue pas une cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur.
L’exception prévue par l’article L.145-46-1 ne s’applique donc pas.
La conséquence est importante :
➡️ le droit de préférence du locataire reste applicable.
Une règle d’ordre public à ne pas négliger
Le droit de préférence du locataire commercial est une disposition d’ordre public.
Cela signifie qu’il ne peut pas être écarté par des montages contractuels destinés à contourner la loi.
Une mauvaise anticipation de ces règles peut entraîner plusieurs difficultés :
- remise en cause de l’opération envisagée ;
- contentieux avec le locataire ;
- obligation de proposer la vente au locataire dans des conditions spécifiques.
L’importance d’anticiper la structuration de la vente
La vente d’un local commercial loué nécessite donc une analyse préalable précise.
Avant de structurer l’opération, il est essentiel de vérifier :
- l’existence d’un bail commercial en cours ;
- l’application éventuelle du droit de préférence du locataire ;
- les exceptions légales possibles ;
- les conséquences d’un montage sociétaire, notamment via une SCI.
Une réflexion en amont permet d’éviter des difficultés juridiques et de sécuriser l’opération de cession immobilière.
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